Pourquoi il ne faut pas acheter sa residence principale pour son premier achat immo ?

 

Dans cet article, nous allons traiter de la raison pour laquelle ,il y a si peu d’investisseur parmi les propriétaires de leur residence principale primo accèdent.

 

Acheter ou louer, l’éternel dilemme.

residence principale acheter ou louerAu-delà des aspects psychologiques de se sentir chez soi, de la sécurité que représente le fait d’avoir un toit sur la tête ou bien d’ordre sociale : “je suis propriétaire” .

Il n’y a pas, d’un point de vue financier, d’intérêt à être propriétaire pour son premier achat en 2015…

Les statiques, nous donnent une moyenne de cycle de détention d’un bien immobilier de moins de sept ans, entre un nouvel achat et la revente de la residence principale. Ce qui peut s’expliquer :

  • Si vous êtes célibataire vous pourriez rencontrer votre chère et tendre qui bousculera vos projets de vie de célibataire habitant dans son studio, deux pièces.
  • Si vous êtes en couple, la principale cause de revente et l’arrivé d’un nouvel enfant ou le déménagement pour suivre son conjoint.

A chaque achat, ce sont des frais de notaire de l’ordre de 7 % dans l’ancien et 5 % dans le neuf. Ils ne seront pas amortis avant 30 mois en moyenne.

Être propriétaire, vous fait obligatoirement payer des charges de copropriété, ainsi que la taxe foncière après le 1er janvier de l’année en cours et après deux années pour la taxe foncière dans le neuf. Équivalent à environ 2,5 mois de loyers pour la plupart des villes. Il faut également rajouter les meubles et les éventuels travaux d’aménagement 4 mois supplémentaire en moyenne.

Dans le meilleur des cas, il vous faudra déjà environ 36 mois, soit 3 années pour juste amortir les dépenses occasionnées par cet achat. En supposant, que vous avez trouvé ce bien par vous même et que vous l’avez payé cash et comptant sans emprunt auprès de la banque. Ce qui est peu probable.

Résultat: Vous avez bloqué cette somme d’argent qui aurez pu être placé et vous rapporter. Cela vous coûte en plus tous les mois des frais. Votre capacité d’épargne est immobilisée durant 3 ans minimum sur ce projet qui ne pourra pas s’apprécier dans le temps avec le cycle baissier que connaît l’immobilier en 2015.

 

Immobilier : acheter ou attendre encore ?

Alors, la solution est de ne rien faire ?  Non pas forcement. Le taux d’emprunt de OAT 10 ans sont historiquement bas. Ils servent de référence par les banques pour  fixer les taux des crédits immobiliers. Plus les taux baissent et plus les prix de l’immobilier augmentent. Mais voilà, aujourd’hui les taux baissent encore légèrement, mais les prix n’augmentent plus. Nous sommes, dans la deuxième phase du cycle. Les taux remonteront progressivement et les prix de l’immobilier baisseront mécaniques.

Maintenant, si les taux d’emprunt sont bas, ils peuvent permettre de financer pour peu cher des actifs sous forme d’immo locatif ou SCPI qui auront de grandes chances de voir leur prix baisser également. Cependant, les loyers étant indexés sur l’inflation, leur rendement augmenteront et protégerons le capital de l’inflation.

 

Investir puis acheter.

residence principale acheter ou louerMaintenant, si au lieu d’avoir acheté, vous étiez resté locataire. Vous auriez pu placer cette somme et le surplus de trésorerie mensuelle. Pour acheter de l’immo locatif ou des parts de SCPI pierre papier en profitant des taux de crédit bas actuel.

A titre informatif : 100 000€ emprunté sur 20 ans sans aucun apport à taux fixe 3,5 % assurance comprise pour acheter des parts de SCPI avec un rendement moyen de 5% sans valorisation des loyers ou du prix de la part, vous demande une capacité d’épargne de moins de 200€ par mois.

Ainsi, vous pourriez pus investir, dans l’immo locatif pour vous constituer un patrimoine immo aujourd’hui et vous loger en gardant votre liberté dans une surface plus importante adaptée à votre situation d’aujourd’hui. Ce placement pourra vous permettre d’acheter votre residence principale demain dans de bonne condition, lors de la fin du cycle baissier immobilier.

Garder en mémoire, en ayant un bien immo locatif proche de l’auto financement, vous pourrez par la suite, toujours emprunter en mettant en hypothèque ce bien. Cette fois pour acheter votre residence principale. Alors que l’inverse est presque impossible et je vous recommande surtout de ne jamais hypothéquer votre maison ou residence principale pour votre sécurité et celle de votre famille.

Pour résumé, acheter sa residence principale peut être un boulet que vous allez traîner si vous l’achetez sans regarder certain paramètre financier. En revanche, si vous connaissez les paramètres, vous pouvez réaliser un placement en immo locatif et acheter votre residence principale soldée.

Encore une fois le secret réside dans la connaissance. Vous pouvez en apprendre davantage dans ce domaine en suivant ma formation : Obtenir de sa residence principale, le meilleur des placements.

J’espère que cet article vous a permis d’en savoir un peu plus sur ce domaine.

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  1. 1 année ago
  2. 1 année ago

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