Comment reussir à bien investir en immo locatif ?

Dans cet article nous verrons comment procéder pour investir dans l’immo locatif.

 

Les bases à connaître avant d’investir en immo locatif.

immo locatifL’ immo locatif est pour beaucoup la voie royale pour devenir rentier car, il ne nécessite pas d’avoir le capital financier de départ. Mais êtes-vous fait pour l’ immo locatif ? Entre l’administratif à remplir pour ce faire financer, trouver le bien immo locatif, l’acheter, le négocier et enfin le gérer. Certains d’entre vous n’ont pas forcement envie de s’investir dans cette aventure. Pour eux je leur recommande de s’intéresser à la pierre papier SCPI. Je ferai un article spécialement à ce sujet. Pour les fervents de la pierre physique. Vous devez commencer l’aventure par le financement.

 

 

Trouver le financement

immo locatifJe suis sidéré, que des investisseurs en herbe cherchent  le bien immo locatif parfait sans savoir si leur banque les suivra. Avant toute chose, la question à poser, votre banque vous financera- t-elle ? Si oui à hauteur de combien ? Pour ceux qui pensent sauter l’étape de financement sans passer par la case banque, car ils ont le cash disponible pour acheter leur futur bien immo locatif comptant. Vous faites une erreur monumentale pour votre patrimoine et vos impots. L’argent que vous alliez mettre dans ce projet, travaillera bien mieux sur une assurance vie fonds euros sans frais d’entrée qui vous rapportera de copieux intérêt non imposable si vous les laissez sur votre contrat 8 ans.
Grâce à ce contrat également, vous pourrez plus facilement emprunter au minimum cette somme à votre banque à un taux inférieur au rendement de votre assurance vie afin d’acquérir votre bien immo locatif, mais surtout de déduire les intérêts d’emprunt de vos futurs revenus fonciers perçus par vos loyers. En clair c’est gagnant, gagnant pour vous, plus d’argent et moins d’ impots à verser.

Si vous avez le temps, faite le tour des banques avec les documents demandés, sachez que ce n’est pas forcement l’enseigne de la banque qui fixe les taux mais davantage la politique du directeur de la banque, en fonction des objectifs commerciaux à atteindre pour l’agence.
Petit conseil : dans les quartiers bourgeois, vous trouverez davantage de banque prête à vous vous faire des propositions intéressantes. Tous simplement, car les riches ont la bonne habitude de payer cash leur résidence principale, donc il y a souvent très peu de dossier de crédit à faire pour les conseillers dans ces banques. Le directeur d’agence sera tenté d’accepter une baisse de sa marge sur le crédit pour capter de nouveaux clients et remplir ses quotas d’objectifs vis-à-vis de sa direction.

Si vous n’avez pas le temps pour cela, passer par un courtier en crédit immobilier puis présenter le résultat à votre banque. Si vous avez des comptes bien garnis, le banquier s’alignera pour vous garder. Sinon, changer de banque et négocier bien avec la nouvelle des conditions avantageuses avant de transférer vos comptes et de domicilier vos salaires chez eux.

 

Trouver le bien immo locatif parfait.

immo locatifEn ayant un accord écrit d’une banque pour un prêt immobilier. Vous serez en position de force pour négocier votre futur bien immo locatif. En effet les agences et les particuliers n’ont qu’une seule peur : Que vous ne soyez pas solvable et que vous leur fassiez perdre leur temps… Avec ce précieux papier, les agences immobilières seront qu’elles ne perdront pas leur temps et les particuliers sauront qu’ils seront bien payés si vous trouvez un accord.

Pour trouver un bien immo locatif, c’est assez simple. Il faut observer une règle : acheter un bien en dessous du prix du marché et le louer en dessous du prix du marché…
Pourquoi en dessous du prix du marché ? Il vous faut un rendement de 8 % brut minimum. C’est-à-dire que les loyers annuels hors charge / le prix du bien + frais de notaire doit vous donner 8 % minimum.
Pour voir si vous perdez votre temps, multiplier le prix d’un loyer hors charge x 150. Cela vous donnera le prix maximum de votre bien. Négocier ensuite les frais de notaire que vous prendrez à votre charge pour qu’il fasse parti de ce budget.

Pourquoi il faut louer en dessous du marché ? En immo locatif, la vacance locative et les travaux de remise en état du logement coûtent en moyenne deux mois de loyer par nouveau locataire. Donc pour réduire au maximum cette vacance locative, il faut louer moins cher que la moyenne du marché ou avoir un bien de qualité supérieur pour un prix dans la moyenne du marché. Vous fidéliserez le locataire et celui-ci vous trouvera souvent une connaissance à lui pour bénéficier de ce bon plan lors de sa sortie.

 

Acheter et négocier son bien immo locatif

immo locatifLe plus dur n’est pas de trouver le bien. Puisque l’on éliminera automatiquement tout ce qui ne rentre pas dans nos critères de 8 % brut.
Le plus dur, c’est la partie négociation afin que ce bien immo locatif arrive dans notre budget.

Deux solutions :

  • la première, passer par une agence. Son but est le même que vous, elle veut concrétiser une vente et si possible vite, afin de percevoir sa commission. Car un bien en stock coûte de l’argent à l’agence. Elle fera son possible pour vendre les biens dont elle a le mandat. Si vous venez avec votre accord de prêt et expliquer clairement votre projet, l’agence fera son possible pour vous trouver un bien correspondant à vos critères. Si ce n’est pas cette agence, essayer en plusieurs.
  • La deuxième solution est de passer par un chasseur d’appartement ou un agent immobilier indépendant. Vous le mandaterez pour trouver, sélectionner et visiter pour vous ce bien immo locatif tant recherché.

Les horaires de ces intermédiaires banque, courtier, agent immobilier, notaire seront déductibles de votre futur revenu foncier si vous déclarez au réel. Donc pas d’hésitation à avoir.

 

Bien gérer son bien immo locatif.

immo locatif

 

 

Dans cette partie, deux solutions sont envisageables :

  • Vous gérez vous-même, dans ce cas prenez une assurance loyers impayés. Votre banque appréciera et pourra vous refinancer pour une nouvelle opération, car le risque sera encadré voir maîtriser si vous avez bien fait l’auto financement des 8 % brut.
  • Sinon, passer par une agence, elle prendra entre 3 et 5 % des loyers annuels, mais elle s’occupera de toute la partie gestion et administrative. Encore une fois, ces honoraires seront déductibles de votre futur revenu foncier et viendront réduire votre facture fiscale. Donc pas d’hésitation.

Voilà avec ces quelques conseils, vous devriez pouvoir vous créer un joli patrimoine immo locatif.
Si vous avez apprécié l’article et souhaitez en savoir plus sur l’ immo locatif. Je vous recommande ma formation : Bien investir en immo locatif afin de découvrir les secrets et astuces pour bien reussir votre investissement immobilier locatif.

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  1. 2 années ago
  2. 2 années ago
  3. 2 années ago

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